如果十年前你买了房，现在会怎样？

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十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房？

现在不买，以后疯涨了更加买不起了；即使现在当了高位接盘侠，十年之后再回首，当年的房价还是低谷，房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。

一、十年间，一线城市的房价发生了什么变化

1、市场自我调节，房子供不应求，价格高涨

中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起，大量劳动人口挤满北上广。

一线城市占据了资源优势，大量人口的涌入，就有了对房子的渴求。

十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进入市场自由竞争，人多房少，物以稀为贵，住房需求暴涨，房价被推高。

2、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾。

十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值，老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多，大概有理财，股票，房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资，理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。

尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看，房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。

3、国际热钱涌入中国，人民币升值，外资抢滩楼市红利。

中国走向全球市场之后，外汇储备增多，人民币升值，国际热钱通过投资人民币资产（如房地产）获利。当时中国股市还太年轻，尚不健全，投资还需要勇气。

与此同时，在当时中国资产荒背景下，中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场，挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盘挣得多。

十年之间，许多央企也涉足楼市，主业低迷，楼市利润来凑，投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。

数据显示，2017年银行新增贷款大头都给了房贷，制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下，银行也知趣地收紧房贷了。

但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产，银行理财更是为其做嫁衣。

4、中国推动城镇化，农民进城买房，在读学生也加入买房大军。

随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现，大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂，曾招纳过上万的流水线工人，还将触角深入到中国内地，建立很多分工厂。

进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市，也会想在城市买房安家，进而激发住房需求。

曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房，还推出了零首付的优惠。

高考之后，是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨，如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力（不需要家里帮忙出资），首次置业时间都在30岁之后。

有人调侃，人生不止有诗和远方，还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么？网上总结为家里不给钱或者家里没有钱，归根到底，钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人，别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己，未来靠自己的能力去创业。

买房和创业永远是一场博弈，不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情，顺其自然。

5、当社会上升的通道被打开，房价也迎来上涨的十年。

随着经济发展，高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会，社会有了向上流动的通道，买房需求被激发，拉动了楼市的上涨。

每年，大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多，这是现实。

十年前买房的那波年轻人如果足够努力，也许差不多能混迹中产阶层了；十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后，回到家乡或者去了二线城市，过上了有车有房，老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗？

二、十年前选择了买房， 十年后会发生什么

如果很多年前，你有幸在上海，让时光回到2007年，以150万的总价（可以贷款）买了上海浦东的房子，2017年以1100万成交。

十年之间，涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度：

这套房子一年涨95万，一个月涨79166元，每一天涨：2638元。每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元。

所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在余额宝里都强多了。

十年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机，毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。

因为很多人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：

十年前买房，上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千，咬咬牙买了房，即使是十年之后，你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上，供房毫无压力。

十年后买房，上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万，连凑齐首付都困难，买房压力山大，有人黯然神伤离开一线城市。

十年前在一线城市买了房的人，现在过得怎么样？

他们的故事，是千万个在一线城市奋斗者的缩影。

2007年，东哥在25岁生日那天决定买房的，毕业后的第3年，坐标魔都上海。当时首付30万， 对于一个普通的三四线城市的工人家庭来说，是一笔庞大的数字。父母几乎借遍了亲戚，加上东哥3年攒下的8万，艰难地定下了一套两居，接近100万的贷款要还30年。

背上房贷，东哥从此周末再无吃喝享乐，泡一壶茶在家看书能待一整天，出国游什么的全部砍掉。为了尽快还债，东哥拼命工作，三年还清外债。他说，最初买房的两年过得很苦，熬过去就好了。

房贷重压之下，没有物质生活带来的欢愉，却能让自己安静思考工作和未来，有一段平静的自我增值期。

后来，东哥甩开膀子创业，中间吃过亏、上过当、受过苦，但是一想到在上海有个家，踏实的稳定感让东哥瞬间有了无穷的动力。

现在东哥的创业公司步入正轨，有了不错的盈利，还买下了第二套房子了。

东哥不后悔买房，因为买房激发了一段激情燃烧的奋斗岁月。

同样是2007年，小雨毕业之际面临着在留学深造和买房定居的选择，最后她选择了漂洋过海去英国读书，前后花了家里三十多万。

学习了自己喜欢的专业，开阔了眼界，回国后身为海龟的她和国内毕业生一样在深圳拼杀。

虽然再次考虑买房时深圳的房价已涨了好几倍，她却不后悔在人生的黄金年龄里去读书去提升自己。她说房子可以晚一点买，而读书的时光却是千金难换，不能为了一套房子而束缚了梦想的脚步。

买房这件事，有舍有得。你有你扛起高昂房价的勇气，我有我在小城的岁月静好，人生的选择没有对错，度过的青春都值得珍惜。

三、十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家

当中国楼市在2009年那一轮房价暴涨时，温州炒房团所向披靡，从海南到广西北海，一掷千金，一层楼一层楼的买，享受着楼市金主的无上荣耀。

结果没有风光多久，金融危机横扫全球，2011年温州也发生了金融危机，温州炒房团资金链崩断，元气大伤，留下一地鸡毛。

他们没有在鄂尔多斯、三亚、北海等城市剪一把楼市的羊毛，反而遭遇了房价一路暴跌得厄运，跌个20%都是小打小闹，如今鄂尔多斯、北海鬼城横行，很多炒房团砸到手里到现在还没有解套。

自此，温州炒房团被后起之秀的山西煤老板超越了，煤老板们大多把钱砸到了离山西近在咫尺的北京，他们赶上了一线城市暴涨的列车，然而到了2017年，那些争先恐后抢搭房价末班车的投资客，或许没那么幸运了。

房价多少才合理？

首先，按照房价收入比进行估值，是估值的一个维度，不仅如此，还有很多维度可以判断房价的标准，比如另一个重要的指标租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房价，不算贷款。

结果高于银行现在的房贷利率，那么房价就是合理的。换句话说现在看，你一年的房租比上房价，要高于5%，房价才合理。

而现在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低于银行存款。这肯定是高估了。

这个指标和房价收入比往往综合运用，租售比要考虑的是当地房子的实际需求，而房价收入比则考虑的是你后面还有多少人会出来接盘。当然还有很多的估值方法，这只是其中两个。

其次，任何估值都是个体系，不会是单一而存在，不同地方的房价自然也要不同的估值方法。就跟股市一样，零售业股票要用市盈率估值，银行要用净资产，周期类则要用经济周期。

还有一些科技公司只能用比较法。保险公司要用业务倍数。

甚至同一类公司不同时期的估值方式也不一样，比如牛市大家倾向于用市盈率增长率PEG来给公司价值股找高估值的借口，比如现在的茅台，而熊市大家更倾向于相信他的股息分红率，大不了当债券买。没有一种估值方式包罗万象。

【这是按照可支配收入计算的，如果拿统计局的收入数据计算，要小一些。】

第三，就房价收入比估值方法来说，这也是宁要模糊的正确，不要精确的错误。需要比较当地历史，以及横向比较国内国际。

专家认为，一个家庭不吃不喝10-15年买一套90平米的房子，是合理的范畴，这就像指数的市盈率估值10-20倍都是合理的一样，这个合理区间本身就带有主观色彩。也许你认为7-15倍合理，有人认为12-25倍合理。

这都没有什么不对，也正因为大家对于估值认知上的不同，所以才有了交易。

觉得3-6年买一套房合理的，也许人家2008年就看空房价。认为10倍合理的2012年开始看空了，老齐认为10-15倍合理，所以认为2014年已经到顶，2016年再涨就看空房价。

认为20年合理的，甚至有人认为穷人就该买不起房的，可能认为房价要涨到80万。所以这才有了接盘，如果现在大家都看空，房价岂不是已经跌了。如果都看3-6年买房，那中国房价在2006年估计一线城市就见顶了。

第四，中国楼市的问题是冰火两重天，一半海水一半火焰，一方面一线和二线头部城市房价过高，另一部分广大的三四线城市是供给过剩。

很多小城市家庭都是几套房。所以前30个城市房价偏高。广大城市房价不高这是很正常的。

甚至有的地方房价是偏低的，比如有朋友留言，当地收入5000，房价7000，你说这是不是在秀幸福呢？这地方买房有什么压力？

而在这轮房价上涨之前，其实很多地方的房价都是这个水平，我们调研的河北多个地方2015年的时候就是这样。

即使现在涨到2万，基本算是涨到了合理与不合理的临界点上。所以大家看到了，基本涨到这，也就涨不动了。再涨就限购了。

第五，说按房价收入比的算法，3000收入，对应100万房价能不高吗？

这当然看上去很离谱，但是，这种方式虽然广泛适用，但不是绝对适用，比如贫困县一个月也就1000多收入，你让他买30万的房子怎么可能。

毕竟还有一个经济学的术语叫做恩格尔系数，你吃饭的钱占你的收入多少。你的钱还不够吃饭，多少钱的房子也都是买不起的。所以为什么我们拿5000举例，换句话说平均收入5000以下的地方，不适用这个方法。

第六，大家也没必要15年不吃不喝买房不放，这毕竟是一个合理区间的上限，是当年日本房地产泡沫破裂的时候，东京圈的数据。

所以这是上限，但很可惜很多头部城市已经超出了这个警戒线。很多城市可能永远都达不到这个数字，所以因地制宜，您认为合理就好。

第七，有人说，算出来我们这里的房子低估了，比如刚才说的收入5000房价7000，是不是要赶紧投资一套。

注意，这个房价收入比，可不是判断房价是否具有投资价值的手段，他只是测试后面还有没有人买的起。你能不能投资，你要回到第一条，用租售比再算下，如果租售比超过5%，当然就是被低估了。

肯定可以投资，如果根本租不出去，那么也就说明，这里的房子不是低估，而是过剩了。

过剩的东西还哪有投资价值。只是如果你是刚需的话，买起来没什么压力而已。所以遇到这样的房价，刚需该买就买吧，投资就算了。因为以后肯定无法变现。

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